关于规范住房相关事权管理的通知

各县（市、区）住建局：​

为进一步厘清住房管理各方主体责任，有效杜绝推诿扯皮现象，切实提升住房管理效能与民生服务质量，从管理职责、责任边界、解决路径、追责机制四个方面细化工作要求，现就有关事项通知如下：  

一、划分管理职责​

（一）政府部门履行宏观监管、公共服务与争议协调职责

主要职责：负责住房行业全流程监管，涵盖房地产开发企业资质审核、物业服务企业备案等；通过12345政务服务热线、住建部门专属投诉通道、线上政务服务平台等渠道，实现诉求“一口受理、分类转办”；监督各类责任主体履约，包括督促开发企业落实房屋质量保修责任、要求物业服务企业公开收费标准与收支明细等；协调处理跨主体复杂纠纷，如业主与物业服务企业的服务争议、开发企业与业主的合同履约纠纷等。  

（二）房地产开发企业履行房屋建设、交付及保修期内保障义务​

主要职责：严格按照国家建筑工程质量标准开展房屋建设，落实工程质量终身责任制，确保项目验收合格后方可交付；全面兑现销售承诺，包括规划设计指标、绿化建设标准、公共服务设施配置等；依法履行房屋保修责任，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年，具体以《商品房买卖合同》约定为准；房屋交付后，主动对接业主，妥善解决建设阶段遗留问题，如规划变更沟通、设计缺陷整改等。​

（三）物业服务企业履行小区日常管理与公共区域维护职责​

主要职责：依据《黑龙江省住宅物业管理条例》及《物业服务合同》约定，承担小区公共设施设备维护职责，包括电梯定期保养、公共照明（路灯、楼道灯）检修、健身器材维护、消防设施检测等；提供基础物业服务，涵盖公共区域清洁保洁、生活垃圾清运、绿化养护等；依规代收代缴物业费等相关费用，定期公开收支明细，接受业主监督；建立业主需求响应机制，及时传达业主诉求，在房屋保修期内协助对接开发企业处理维修事宜，保修期届满后，按程序组织业主申请使用住宅专项维修资金，同步协助处理业主投诉与纠纷。​

（四）业主的权利和义务

依法行使专有部分所有权，包括对住宅套内空间的占有、使用、收益和处分权，同时不得危及建筑物安全（如禁止擅自拆改承重结构）、不得损害其他业主合法权益（如避免装修噪音干扰邻里）；履行公共事务参与义务，积极参加业主大会、配合业主委员会工作，按规定缴纳物业费与住宅专项维修资金；承担专有部分维护责任，对套内水管、家电、门窗等私有设施的维修、养护负责，如需物业服务企业协助联系维修人员，应承担相应服务或维修费用；遵守管理规约与小区规章制度，配合物业服务企业开展公共区域管理，共同维护小区居住环境。​

二、细化责任边界

（一）政府部门​

不直接处理单个业主与开发企业、物业服务企业之间的合同纠纷（如业主对物业服务标准的个性化异议、开发企业与业主的购房合同违约争议），此类问题优先由双方协商或通过民事诉讼解决；当责任方拒不履约（如开发企业拒接保修诉求、物业服务企业乱收费或擅自终止服务）、损害业主集体利益（如整栋楼质量问题未整改、小区公共设施长期失修）时，政府部门介入开展监管执法，督促责任方整改；对不属于住建部门职责范围的诉求（如邻里矛盾、室内盗窃案件），引导业主向街道办事处、居委会或相关部门反映。​

（二）物业服务企业​

不负责业主室内私有设施（如套内水管、电线、家电、门窗）的维修、更换，仅提供“协助联系维修人员”的便民服务，相关维修费用由业主自行承担；对小区公共区域、共有设施设备的维护责任，以《黑龙江省住宅物业管理条例》的规定及《物业服务合同》约定为准，超出约定范围的服务（如业主专属家政服务），需另行协商收费；不得因部分业主未缴纳物业费，擅自停止小区公共区域供水、供电、供暖或暂停电梯使用等基础服务。​

（三）开发企业​

仅对房屋交付后保修期内的建设质量问题承担维修责任，具体包括屋面渗水、墙体开裂、管线故障、防水破损等；保修期届满后，涉及房屋共有部分（如屋顶、外墙、公共管道）的维修，由业主或业主委员会委托物业服务企业，通过申请住宅专项维修资金或业主集资方式开展；开发企业不承担因业主装修改造、使用不当导致的房屋损坏维修责任。​

三、落实解决路径​

（一）精准判断责任主体​

对照本《通知》“划分管理职责”及“细化责任边界”内容，根据问题类型确定责任方。​

示例1：“电梯故障停运3天”→公共设施维护→ 物业服务企业责任；​

示例2：“新房收房1年，墙面出现渗水”→保修期内防水问题→ 房地产开发企业责任；​

示例3：“家中马桶堵塞，无法正常使用”→套内私有设施维护→ 业主自身责任；​

示例4：“小区公共路灯损坏，长期无人维修”→公共照明维护→ 物业服务企业责任。​

（二）直接对接责任方协商​

1.对接房地产开发企业。通过购房合同预留的售楼处电话、售后维修热线联系，或前往房地产开发企业办公地点沟通，明确提出诉求（如维修时间、整改标准），并全程保留沟通记录（微信聊天截图、电话录音、书面沟通函签字件等）；若房地产开发企业设立项目售后维修站，可直接提交书面维修申请，要求对方出具受理回执。​

2.对接物业服务企业。携带身份证、房屋产权证明（或购房合同）前往小区物业办公室，提交书面维修或投诉申请，详细说明问题情况、诉求及联系方式，要求物业工作人员签字确认并告知处理时限；对物业企业的口头承诺，同步通过微信、短信等文字形式确认，避免后续推诿。​

（三）协商无果，申请政府协助​

若责任方在约定时限内（无约定的，以3个工作日为限）未响应或整改不到位，通过官方渠道投诉：

1.拨打12345 政务服务热线，清晰说明问题类型、责任方、协商情况及诉求，提供姓名、联系方式、房屋地址等信息，便于热线转办至属地住建部门处理；

2.直接拨打属地住建部门投诉电话，或通过当地政府部门官网“投诉举报”栏目提交线上诉求，上传合同、照片、沟通记录等证据材料，获取投诉受理编号，便于跟踪进度。  

（四）法律途径兜底维权​

若经政府部门协调后，责任方仍拒不履行义务（如房地产开发企业拒赔维修费用、物业服务企业拒退违规收费），业主可通过法律途径维权。​

1.单个业主权益受损：向房屋所在地辖区人民法院提起民事诉讼，准备好起诉状、原被告身份证明、合同、投诉记录、损失证明（如维修发票、误工证明）等材料；​

2.业主集体利益受损（如整栋楼屋面漏水、全体业主被违规收取费用）：由业主委员会代表全体业主提起集体诉讼，或由多名业主共同委托律师提起共同诉讼，降低维权成本、提高维权效率。​

四、建立追责机制​

住房主管部门对多次被投诉且拒不整改的房地产开发企业，纳入信用黑名单，限制其在本地区参与新项目开发，并向社会公示。对物业服务企业的违规行为（如未备案经营、擅自提高收费标准、公共设施维护不到位），依法给予警告、罚款等行政处罚。若住房主管部门存在不作为、慢作为（如对业主投诉推诿不处理、未督促责任方整改），业主可向上一级行业主管部门申请行政复议，或通过12345政务服务热线反馈；上级行业主管部门对下级部门的失职行为，进行约谈问责，情节严重的，按干部管理权限移交纪检监察部门处理。  

各地要充分认识规范住房事权管理的重要性，将本《通知》要求传达至辖区内开发企业、物业服务企业，并通过社区公告、官网宣传等方式向业主普及；要定期开展专项检查，督促各方履行职责，对执行过程中发现的问题及时上报。

                          大兴安岭地区住建局